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丁建刚解读房贷新政:升还是降?利好还是利空?解开LPR密码

发布时间:2020-02-14 01:06:57 已有: 人阅读

  昨天(8月25日)下午17:18,中国人民银行发布公告〔2019〕第16号文件,就新发放商业性个人住房利率有关事宜进行公告。

  浙江在线日讯(浙报传媒地产研究院院长 住在杭州网首席评论员 丁建刚)昨天(8月25日)下午17:18,中国人民银行发布公告〔2019〕第16号文件,就新发放商业性个人住房利率有关事宜进行公告。

  但无论是“公告”还是“答记者问”,都较为专业。一些房产界人士,一些银行界、金融界人士,都含糊其词,说不清楚,更何况普通公众。

  LPR(市场报价利率),是商业银行对其最优质客户执行的利率,其他利率可在此基础上加减点生成。基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行基础利率的基础上,指定发布人对报价进行加权平均计算,形成报价行的基础利率报价平均利率并对外予以公布。

  8月16日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。

  在国务院常务会议的第2天(8月17日),中国人民银行发布公告,宣布改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。新的LPR,由各报价行于每月20日9:30公布。

  一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成。其中,公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率,MLF期限以1年期为主;

  三是报价行范围代表性增强,在原有10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家;

  二是新LPR市场化程度更高,银行难以再协同设定利率的隐性下限,打破隐性下限可促使利率下行。监管部门和市场利率定价自律机制将对银行进行监督,企业可以举报银行协同设定利率隐性下限的行为。

  三是明确要求各银行在新发放的中主要参考LPR定价,并在浮动利率合同中采用LPR作为定价基准。为确保平稳过渡,存量仍按原合同约定执行。

  四是中国人民银行将把银行的LPR应用情况及利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA),督促各银行运用LPR定价。

  8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:2019年8月20日市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  个人住房利率是利率体系的组成部分,在改革完善市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房定价基准也需从基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。

  为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房利率调整相关事项。

  首套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率(LPR),二套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率(LPR)加60个基点,即LPR+0.6%。

  你的5年期以上的首套房房贷利率就是4.85%,二套房的房贷利率就是4.85%+0.6%=5.45%,你可以算一下,你的房贷利率是升了还是降了?

  但是,从我们前面分析的LPR的形成机制和逻辑来看,LPR正是为了运用市场化改革办法,推动实际利率水平明显降低,解决融资难的问题。

  但是,央行最新的房贷政策也给LPR设定了系数底线:首套房不能低于LPR,二套房不能低于LPR+0.6%

  央行的房贷新政中,规定了首套房和二套房的底线。此外,非住宅的商业用房利率,参照二套房,即LPR+0.6%。

  人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房利率加点下限。

  住房按揭利率底线以上部分,取决于购房者所在省一级的人民银行,根据当地房地产市场形势变化,所确定的加点下限。

  银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房利率定价规则,合理确定每笔的具体加点数值。

  借款人申请商业性个人住房时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在合同中明确。

  房贷中途是不是进行利率重定价,取决于你的预期和愿望。如果你预期,LPR会逐渐降低,不妨赌一把。

  因此,未来如果银行流动性宽裕,中期借贷便利(MLF)利率下降,就会直接导致LPR的下降,自然也就导致个人住房按揭利率的下降。

  货币流动性充裕,按揭利率下降,对楼市利好;反之,货币流动性紧张,按揭利率上升,对楼市利空。

  到目前为止,各家商业银行仍将申请房贷按揭的客户,视为优质客户。在利率比较市场化,银行间竞争较为激烈的前提下,银行一般不舍得将房贷客户拒之门外。

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