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《丁建刚房产报告会

发布时间:2020-02-14 01:06:16 已有: 人阅读

  本来这一届房交会因为场地比较小,报告会准备取消了。一是广大的网友、听众朋友非常的热情。第二是在现在这个展位,位于之板块的祥生云溪新语是一个新的楼盘,我个人非常认同这个板块,包括这个楼盘在内,所以很高兴在这里和大家再次相聚。

  这个楼盘是位于之江区的核心区,之江板块的核心区。之江板块,大家可以看一看最近几个月的成交。已经名列成交的TOP10,这个楼盘是之江板块最受关注的位置,离地铁6号线非常近,几百米的距离。第二,它有非常确定的学区配套,求是小学。当然更关键的是之江的整个环境,以及紫之隧道通车带来的重大利好。之江大桥、紫之隧道、地铁6号线,把之江的交通瓶颈已经顺利解决了。同时有大量生活商业综合体在建设之中,本身这个楼盘自己就有农贸市场。

  除了板块的利好之外,祥生这家公司被称之为“诸暨的绿城”,在诸暨占据了1/3以上的市场。是一家非常成熟的房地产开发公司,同时它是一个非常低密度的,容积率只有1.8的小高层。请注意,容积率1.8,比传统多层高一点,所以户型做得非常好。户型好到什么程度呢,我建议大家有时间可以到现场看一下,一个户型可以达到100%的得房率,因为有大量的可拓展面积。同时89平方米做到三房两厅两卫,还有一个收纳空间。110平方米可以做到四房两厅两卫,面宽达到10.5米。层高达到3米,全地热,全精装,大量的储藏空间,大量的收纳空间。大家如果到现场看一看的话,我个人感觉非常震撼。

  当然还有震撼的是性价比,据我所知开出来的价格,可能比滨江区的地价高一点点。如果按照毛坯计算的话,低于滨江的地价。和滨江区相比,它的价格可能比期房楼盘的价格还要低,同时环境非常好,精装标准接近于豪宅。这个楼盘无论从区域来说还是产品来说,是一个没有短板的楼盘。不管是刚需还是改善型购房者,我非常建议大家可以购买。

  言归正传,进入今天报告的主题。各位新老朋友,去年11月份房交会之后,半年之后大家恍若隔世。不要说半年以后,一年之后不到三个月的时间,大家就觉得恍若隔世。市场发生了逆转,所谓的逆转,就是2016年的春天,在楼市多重政策叠加和推动下,在一线城市的传导下,发挥了逆转。所谓逆转,市场预期的逆转,大多数人认为房价要上涨,这就是所谓的逆转。

  我们分析第一个问题,导致市场逆转的原因。从今年一开始,春节之前,中国经济面临着较大下行的压力。同时官方在2015年试图通过撬动资本市场来拯救中国经济下行。无论是理论还是行动,都发挥了重大作用。大家知道去年把鼓吹到5160点,下跌到了2600点。在此背景下,官方在去年年底再一次选择了房地产作为阻止经济下行的一个途径和手段。在春节前五天,临近春节了2月2号时紧急出台了降低首付的政策。这个时候大家已经没有心思关注房地产了,还出台了降低首付的政策。春节上班不到一周,又出台了降低营业税和契税的文件,2月29号杭州出台了“杭十条”。紧接着,3月1号央行再次降准,所有这些利好叠加,特别是货币政策的宽松,推动了这一轮市场的逆转。

  央行发布了2016年年度金融数据统计报告,显示一季度信贷增加量是4.61万亿。有的外媒报道是6万亿,就算是央行自己公布的4.61万亿,同比增长了9千亿,超过了2009年4.59万亿的记录。央行自己的报告,中国的房地产市场把GDP拉出了谷底,因此才有今年一季度6.7%的GDP,这是央行自己报告的结论。理论上来讲,一季度中国是房地产市场的复苏再次挽救了中国经济快速的下行。

  第二,市场逆转,巨量成交量。逆转之后,过去几年一直不敢买房的购房者,特别是改善型的购房者,他们担心房价下跌不敢出手,这些购房者快速决策出手。原来准备在未来几年改善的购房者,未来两年三年,甚至五年再改善的购房者提前置业。再加上部分投资购房者也入市,于是三股力量汇成了惊人的市场成交,爆发出了惊人的成交量。3月,杭州市区的商品房成交24763套,将近2.5万套,刷新了所有历史记录。4月成交了19561套,仅次于3月,成为第二个历史记录。

  4月看上去比3月下降了5千套,但仍然是一个惊人的量。为什么惊人?一个月将近2万套,2万套什么概念,一年要成交24万套,我们现在挂在网上的14万套不够卖了,严重的供不应求。仅仅两个月的时间,这两个月时间成交商品房多少呢,44324套。这两个月的时间超过了2011年全年,两个月就超过2011年全年的时间。由于巨量成交,使得商品房库存快速下降。从2月底15.9万套,下降到了4月底14.4万套,其中住宅是7.4万套。

  请注意,住宅这个量是7.4万套。那么我们来算一下存销比。由于销售速度加快和库存下降,我们的衡量市场健康指标的存销比,就是存量除以销量,这个存销比快速下降。如果以4月份销售了商品住宅1.56万套,这个指的是住宅,1.95万套里面,其中1.56万套是住宅。如果以这个数量来确定的线个月,这个存销比堪比上海了。如果更科学一点,以近一年的销售速度来看,我们的存销比,杭州住宅的存销比只有7个月的时间,是非常健康了。

  多年来压在杭州楼市上“高库存”的帽子终于甩掉了,而且杭州表现出优质二线城市的正常市场特征。请注意,杭州在过去几年可都不是一个正常的市场,等会我会告诉大家,杭州排列过第一,是什么第一,等会告诉大家。第二,价格全部上涨,但是市场分化。由于巨量成交和库存下降,引发了价格上涨。2016年3月杭州市商品房环比上涨了3.0%,同比上涨了8.6%。4月份同比上涨了6.7%,但是环比略有下降。环比为什么下降呢,因为3月份里面有大量的武林壹号等等这样的楼盘成交。4月份的普通楼盘成交较多,样本不太一样,但是整个趋势仍然是上升的,但是涨幅确实趋缓了。

  4月份商品房成交的TOP10,这是4月份成交的前十个楼盘,价格全部上涨,最高涨幅16%,最低涨幅4.6%。我们浙报传媒地产研究院3月份的时候,对37个典型楼盘的跟踪调查显示,3月份的实际成交价格涨幅在0.2%-22%之间。而且还由于成交价格滞后,有的恐怕还不止,还没有统计进去。这一轮价格上涨是2011年初实行限购限贷政策以来的,将近六年中,应该追溯到2010年的“4.17”,正好六年中,第一次明确快速的价格上涨。

  请注意,过去六年中杭州是一个什么城市,曾经排行第一。2014年全年,杭州在全国70个大中城市中排行第一,价格跌幅第一。到2014年12月份,价格跌幅同比跌了10.3%,这是国家统计局公布的数字。从2014年底价格下跌10%到现在价格大幅度上涨,大家是不是感觉到不到一年多一点的时间,恍若隔世。尽管人们短期价格上涨幅度较大,假定线%,摊到六年中去,大家算算每年涨幅多少,3.3%。我还没有算复利,如果算复利的话,远远不到,所以整个市场还是比较平静的接受了这次上涨。

  价格分化,区域之间、板块之间、开发商之间、品牌之间、产品之间、新房和存量房之间的分化都将继续,请注意,这么多分化。无论是区域之间、板块之间、开发商之间、品牌之间、产品之间、新房和存量房之间,大家自己去想。

  绿城刚刚拿的那块地,潮鸣地块。4.5万的楼面价,其实应该是5.5万,因为它只有70%可以做住宅,30%还要做大量的商业。所以,它的地价是5.5万。它的保本价格很可能是8万元,但是旁边的老二手房2.5万,比较新的二手房,檀香园3万多一点,就是这样的差距。同样在之江,也有的楼盘卖的非常好,有的楼盘就卖的差一些。所以无论是成交量和价格涨幅都将分化。主城区成熟板块、热点板块销量快,涨幅比较大。哪些板块呢,市中心、桥西板块,桥西指的是石祥路以南。然后申花板块,钱江新城,城东新城,滨江区,钱江世纪城,未来科技城,当然也包括之江,这些板块几乎都是量价齐升。

  我们盘点了这样一些热点楼盘,有一个规律,2万-3万元的改善型楼盘涨幅最大,我可以给大家念一念,2016年一季度的涨幅和2015年平均价格相比,涨幅的排列,万科玉泉、中国铁建.江南国际城,涨幅16%-18%。龙湖旭辉.春江悦茗、世纪之光、东宸、钱江府、侯潮府、西溪之星、河滨之城、杨柳郡、华家池,等等,这些是一季度的。

  (图示)市中心、滨江区、钱江新城、城东、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城、申花和桥西,大致这些板块涨幅非常大,成交量也非常大,涨幅也非常大。由于也就验证了下面一个结果,或者可以互验证,就是改善型需求爆发性,投资性需求也开始入市。所谓改善型需求,2014年解除限购,2015年“3.30”救市,大量还是刚性需求。由于当时还没有这样一个政策叠加,所以刚性需求仍然是成交的主流,2014年和2015年,很多改善型购房者仍然担心,买了之后会不会价格继续下跌,所以出手的仍然不多。但是这轮预期改变之后,改善型需求爆发,而且部分改善型需求前置。

  (图示)110方-130方占比上升了1.8个百分点,2万-3万元较前三个月上升了1个百分点。150万-300万总价上升了3.3个百分点,140平方米以上的户型上升了2.2个百分点,这是4月份。

  高端楼盘比例也在上升,部分投资型需求,实际上改善型需求和投资型需求非常难分,为什么这样说?有的人改善实际上就是一种投资和保值。同时也入市了,投资者既包括来自杭州本土,也包括浙江省内以外的,杭州以外的城市,甚至于少量来自上海等城市的投资客。为什么?后面我会谈到。

  土地市场持续高热,在2015年“3.30”政策之后,杭州爆发出了惊人的成交量。从去年4月份开始,在2015年创下了将近13万套的历史成交量。开发商的快速回笼资金之后,在2015年9月开始,土地市场升温。以文晖单元万科地块为代表,开始了杭州的一轮抢地。

  (图示)文晖地块,就离我们这儿不远,1.8万。然后上塘,阳光城抢了一块,1.5万。绿城和九龙仓在10月27号2.1万的楼面价,四桥旁边,一线江景地块。紧接着中国金茂21512元,三天之后刷新了滨江的最高纪录。然后中国铁建拿到了三墩8510元的地块,三墩北,金地.自在城旁边。如果今天看来,这块地已经便宜得一塌糊涂。到11月20号,朗诗再次拿了一个1.8万的文晖地块,桥西石祥路以南最后一个地块是被金地拿到了,1.7万。然后大家房产在湖州街,城市学院这个位置,拿了20409元的地块。

  今年1-3月土地市场的高温达到了最高峰,高到什么程度呢,我们看看。1月6号,信达36680元的楼面价,成为杭州的地王。这个就在钱江新城金色海岸后面这个位置。旁边在售的楼盘,实际上当时的毛坯价格就是这个价格。它的记录保持了不到三个月的时间,两个多月的时间,就被绿城潮鸣地块刷新。绿城潮鸣地块达到4.5万的楼面价,刚才已经说过了。坦率说这块地是非常难说的。滨江房产以超过1.9万的价格入驻到当时河北天成地块,大悦城的地块,滨江房产1.9万的价格进去的。

  5月5号,几天以前,一天两次刷新钱江世纪城的记录。19800元。大家熟悉钱江世纪城的看一看,这个地方在哪里,旁边房子卖多少价格,大家知道了。美哉美城卖多少,春和钱塘去年甩卖的时候是1.5万,现在最后价格也就是这个地价。美哉美城去年开盘不到这个地价,现在比它高的也很有限。

  刚才我说了中国铁建简直和“捡”的一样,中国铁建的地块8500,万科的地块1.5万,这是前天所发生的事情。在铁路北站单元,招商拿了一块1.5万多的楼面价,比它南面一点的紫元.尚堂府,卖的价格就是这个价格。整个高热仍在持续,两周之后还有两块地,庆隆单元还有一块地要出让,起价是1.6万。这个地,我们一周以后再看一看到底是什么价格。还有奥体旁边,“H”型绿地城市之门的南边,60万方,63亿的起价,现在是1.1万。如果溢价50%就是100个亿,将近100个亿,大家拭目以待。两周以后,5月27号,我不敢断定。

  味精厂的地块也已经亮相,28768元起价,南站对面,大家很熟悉这个地块,我不一一说了。整个土地市场重演了2013年的一幕,我不敢断定这些地块到底未来会不会赚钱。在过去三年中,有的地王赚了大钱,比如说武林壹号,比如说十多年前的中大吴庄也是地王。但是也有些地王项目到现在还是亏损的,这些高价地都在今年下半年和明年上半年入市。能不能卖出高价,能不能保本还是尚存悬念的。我们浙报传媒地产研究院对2009年以来的房地产项目进行了跟踪,一周前发布了这个报告。尽管市场已经大逆转了,还有近60个项目亏损。去年43个项目亏损,到现在为止只有10个项目扭亏。

  第六个话题,为什么会这么看好,险资等资本看好包括杭州在内的一线和优质二线城市。千万不要以为所有发生在杭州的事情,杭州是特例。NO,北京、上海,特别是上海、深圳两个城市,以及南京、苏州、厦门,以及一线城市周边的一些城市。比如说深圳旁边的惠州和东莞,上海旁边的昆山,以及北京旁边的廊坊,都在上演着和杭州一模一样的情况。所以不是杭州一个人在战斗,是一线城市和二线城市联动的。

  那么,哪些人更看好这些城市呢。在拿地的大型开发商背后,都可以看到显资的影子。滨江、绿城、金地、远洋、中铁建、龙湖等开发商背后,都有一个影子叫“平安不动产”。“宝能系”已经进入杭州,以14亿的价格收购了杭州新天地74%的股份。同时,“宝能系”和万科的股权之争到现在还没有揭晓,理论上下个月18号差不多了。这表明资本市场看好包括杭州在内的优质城市房地产的未来,这一轮实际上是资本市场推动。

  最后,谈一谈未来房地产市场怎么走,房地产以外的因素决定了市场的走势。在这一逆转之后,我们就带来了无数的问号。巨量成交是不是可以持续,价格还是不是会大幅度上涨,杭州是不是也会追赶苏州、南京、厦门的价格涨幅,这三个城市价格涨幅比杭州还高,甚至与北上广深并驾齐驱。也有人担心大涨之后价格是不是重回低迷,市场会不会重回低迷。在经过多年的市场考验之后,我想和大家分享几个基本的判断。

  第一,杭州是一个市场高敏感度的市场。没有比杭州敏感度再高的市场了,如果有一个并列的话就是温州。也就是说,好的时候它能够涨上天;跌下去的时候,它能够跌幅第一,杭州是一个高敏感度市场,这个大家必须有一个清醒认识。也就是说,好的时候,它可能会继续大幅度上涨。

  第二,杭州是一个购房者主要来自于浙江省内的城市。尽管我们说杭州即将登上世界聚光灯的舞台,但是它的购房者确实主要来自于浙江省内的城市。有少量的外地购房者,我指的是浙江以外的已经来了,但是并不多。

  第三,杭州正处在一个经济转型,走在全国较前列的城市。因为我们有电子商务,有IT等方面的领军企业。同时杭州的第三产业占比也非常健康。

  第四,杭州未来几年城市发展建设有重大利好推动。我就不一一来说了,因为在四个月之后,杭州将登上一个国际和国内聚光灯下的国际舞台。今年的G20推上国际舞台,我特别说的是“国际和国内舞台”。有人可能会说登上国际舞台了,还谈什么国内。我认为国内与国际更重要,因为没有几个老外到杭州来买房。如果杭州被承认是“中国最具居住价值”,或者最宜居城市的话,包括厦门这类的二线城市,就有大量的外地移民,那可能会改变杭州这个城市的人口特征,包括移民,所以我想更重要的是国内G20会议。

  我特别在意的是六年之后的亚运会,它比四个月之后的G20更重要,为什么?G20,我们现在在旧包新,每个马路上都在“涂脂抹粉”。但是六年后的亚运会,将为杭州的基础设施建设、道路建设,特别是轨道交通建设排定一张不可推迟的倒计时时间表。什么意思?就是我们的轨道交通。六年之后,当2万名运动员、裁判员、媒体记者、工作人员下了飞机之后,不可能用500辆大巴拉着他们满城跑,一定得是地铁,一定得形成一张完整的交通网。原来是2019年1、2、4、5、6号线,十条线都将形成,这个地铁网该改变未来的居住选择、生活方式、出行方式等等。

  因此,杭州作为优质的二线城市,其本质的市场特征是健康优质的,这一点刚才我的论述毋庸置疑。未来影响市场走势的因素,不在于杭州本身,不在于房地产市场,而在于中国宏观经济和社会发展的走势。特别是对未来走势,这个将是决定未来走势最重要的因素。

  半个月以前的政治局会议对未来的财政政策、货币政策,汇市、、楼市的表述都有所表现。去库存加了一个“有序去库存”,什么是“有序”呢,在去库存的过程中,大家发现了一个问题,先让二三四线城市先去库存,结果一线城市插队先去库存,这是无序去库存。同时财政政策和货币政策也有所变化,政策在三天以前变脸。

  人民日报推出了一个“权威人士”,我也不知道这个权威人士是谁,他提出了这样一些理念。第一,总体预计符合预期,有些亮点还好于预期。但是经济运行固有的矛盾没有缓解,一些新的问题超出预期,很难用“开门红”“小阳春”等简单概念加以描述。

  第二,首提房地产泡沫。房地产泡沫、不良、非法集资的风险增多。这个说法有点像经常官方媒体说到的看空中国的,西方敌对势力的说法。但现在是人民日报的权威人士说的,我们不理解。

  第三,高杠杆是原罪,是金融高风险的源头。在高杠杆的背景下,汇市、、债市、楼市、银行风险都会再次上升,处理不好小事会变成大事。

  最后综合判断,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这个“L型”还是一个阶段,还不是一两年能够过去的,是一个阶段。那么请注意,在过去多年中,全世界都在判断中国经济走势到底是U型还是V型,因为2009年确实走出了一个V型。现在我们提出了“L”型,就是说你别指望上升,而且还不是一年两年。有人就画了一个图,说这个L有好几种说法,这个楼梯也是L,一阶一阶也会下来。还有一个是小写的“l”,一下到底,到底是哪个L呢,我也不知道,请问权威人士。

  这个权威人士,大家熟不熟悉呢,如果关心中国经济的人应该知道,去年5月25号就发布了一个5问中国经济,这个权威人士差不多一年时间了。当初就提出了要引导民间投资,把更多的储蓄转化为投资。这篇文章发表一个月之后,中国A股出现了崩盘。如果你当时听了这位权威人士的话,去投了,那么惨不忍睹。

  最后谈一谈置业理念和选择,对于大家来说谈了这么多,最关键的是我们自己怎么办。第一,根据自己的实际需求、生活方式、出行方式、支付能力进行理性的选择。我们没有办法打到底是哪个“L”的赌,我们不知道,所以我们只能根据自己的需求、生活方式、出行方式、支付能力进行理性选择。

  要买房的人,我指的是刚需,总不可能不买,总不可能推迟十年再买。不要说刚需,改善型的需求也不可能推迟十年。改善型需求的人能等多少年呢,这是第一点。第二点,第二个原则就是实用。这一点,我认为权威人士说得非常正确。房子是给人住的,我们一定要回归房产第一功能,就是实用性。很多人每天问我,丁老师,现在是不是购房时机。我说是什么时机,房子不是买股票,买来是给自己住的。对于你来说,你是不是要住,就是时机。你买这个房子是时机,买那个房子就未必是时机。买这个房子涨了20%,另外一个房子可能涨了0.2%,涨价固然是一个因素。还有你自己住的是不是舒适,这是最重要的衡量标准,回归到第一个功能。

  第二,到底应该买哪儿。杭州是一个四面开花的城市,东西南北四个方向都在扩展。我们很难说熟高熟低、熟优熟劣,真的是很难说。杭州,原来“一主三副”,现在是一个主城、六个副中心,到处都可以选择。所以,要根据你自己的实际情况,你能说选择城东新城的人和选择之江的人谁更幸福吗,不能这样说。

  那么,如果工作地点和交通方式,很多年轻人士工作地点、交通方式不知道,不确定,甚至可能会变化。那么应该根据一个什么原则选择呢,根据城市天然禀赋,城市资源分配进行前瞻性的判断和选择。什么叫天然禀赋呢,比如山水资源,能住到西湖边,能住到雷锋塔8楼上去,那最好,但是不让你住,这个是全景西湖!

  哪些资源,西湖、钱塘江、运河、西溪湿地,这都是非常好的资源,这是天然禀赋。还有一个是城市资源,所谓城市资源,商业、教育、医疗、体育等等,这样一些都是城市资源。但是最重要的城市资源,交通,交通是最重要的城市资源。所以,理论上来讲,比如说我们尽可能的选择到轨道交通。现在我们拿地铁房当卖点,再过六年之后,“不是地铁房”可能是被市场淘汰的理由。尽可能选择较为确定的学区,学区到现在还没有变。

  第三,优质。这个原则是普适性原则,什么是优质呢,当然,第一,我们剔除地段之后就是产品的优势。建筑规划、用材、户型、精装修,以及它的品牌,这些就是优质的表现。未来市场仍将分化,优质和非优质,在未来居住使用中和二手房交易中都会有巨大的差异。

  第四,尽可能选择新房,特别是优质的新房。为什么我不太提倡选择二手房,就是在过去十多年的市场化进程过程中,由于快速发展,产品良莠不齐。甚至有不少粗制滥造的产品,(图示)这是朝晖小区,没有贬低朝晖小区的意思,30年之后就是这样的居住状况。它没有物业管理,没有停车位,门窗开裂,墙体渗漏,上下楼漏水等等情况,坦率的说,我们没有办法谈它的居住幸福感。

  (图示)另外,这是新华坊,17年的房龄,离绿城地王只有500米的距离。在去年非常不幸,去年夏天电梯把回家度暑假的一位女孩子,上海的一位大学生遭遇惨祸,在电梯里不幸身亡,场面非常惨烈。这个只有17年的房龄,电梯就出现这样问题。所以理论上来讲,因为我们过去的20年确实太快了,确实有很多粗制滥造,所以还是希望大家选择新房,特别是优质新房,这是一个非常重要的原则。

  第五,弃劣换优是永久的道理。断然抛弃一套老、旧、差的房子,换成优质的新房。千万不要拿那些老房子当情人,很多人说老房子住了十多年了,会不舍得,把它卖掉。很多人说现在房子卖的价格不高,如何如何。挂了一年才有人买,不要矫情。卖出去换成优质的房子,这是最重要的原则,永远正确的原则。

  第六,如果说投资的话,可以投资,但是不应该过度投资不动产。为什么?就是刚才我说了政策的变化,在经济不确定的情况下,投资一定不要把鸡蛋放在一个篮子里面。如果大家一定要投资的线%,除了你住的那套房子,纯投资之外,30%-40%优质不动产。因为它有可能会产生对冲,当出现通胀的时候有可能出现对冲。30%左右投资于流动性较好的,但是收益较低的银行,或者是好的银行理财产品。另外30%,你如果承受能力比较好,投资水平比较高的话,可以投资一点比较好的美元产品,或者外汇产品。可以适度进行家庭资产配置,这已经不是过度投资了。

  以上就是对四个多月来,2016年市场的回顾和大家置业的一些简单建议,谢谢大家聆听,再次感谢大家。

  提问:对于云溪新语项目怎么看;放在全国来看,刚才提了一些二线优质城市,但是那些很多已经比杭州更贵了。假如说选择在一万块钱左右的区域中心城市,比如武汉、成都、重庆这种,你还有看好的吗?

  丁建刚:具体到之江的项目,这几个楼盘都有一些特点,包括核心区的云荷廷。刚才你提到的三个楼盘,我还是非常明确的倾向于云溪新语,它是没有短板的,它既有户型好,也有地铁,同时装修好于你刚才说的楼盘,学区是确定的。

  丁建刚:求是和学军分校,学军只有一个楼盘受益,一个是朗郡,已经售謦。还有绿城之江一号。学军也不错,求是也不错,我很难分出高低,因为都是分校。但是位置上要比核心区略差一点,这个大家可以自己选择。但那边稍微有一个劣势,就是没有地铁,我们核心区是有地铁的楼盘。

  刚才问到还有二线城市一万左右的,如果我们的观念可以到美国人那样时,中国移民的地方可就多了去。这位提问者是浙二医院的医学博士,很多浙二的医生都向他咨询。他据说是“浙二医院的丁建刚”,浙二医生置业都向他咨询。我非常喜欢的城市,包括胡博士说到的成都,那是一个去了就不想离开的城市,非常好,生活气息非常好。如果从气侯选择,我首先会选择厦门。等等这样的二线城市,厦门房价不低了,厦门岛上的房价甚至比杭州还高。

  二线城市中还有,比如一定要选择一万元左右的,类似于扬州,在长三角也还有一些城市可以选择。但杭州确实是综合了历史文化、民俗、社会风气以及经济发展这样一些优势,房价在二线城市中是比较高的。

  提问:两个问题,第一,现在投资这一块,投资商铺。电商起来了,商铺受到冲击。我也投资了一批商铺,但我觉得收益还是不错的。从未来走向来说,或者从保值的趋势来说,我周边也有不少朋友,现在也是慢慢的又倾向于投资商铺了。当时电商起来的时候,不少朋友把商铺卖掉去买理财产品。现在回过来看,真的很后悔。

  丁建刚:第一,商铺。商铺分三种,我们商业地产,包括了非住宅以外的,我仅仅说商铺。第一,各种各样的市场最危险,通常这种市场都是人造的。capy义乌小商品市场,全国有几十个,没有几个拷贝成功的,这个最危险。

  第二,综合体。我认为靠谱的综合体还可以,但综合体普遍价格较高,因为它核心的地方又不给你,没法分割。通常给你沿街的那些小商铺,但价格过高。社区商铺在整个商铺中投资是最靠谱的,但是也要衡量价格。因为社区是人要住在那里的,不可能每个人吃碗面也叫电商。当然你也可以叫外卖,但是在社区一定会有生活。你不可能理发也到网上去,洗脚这些,这些体验式的商业,社区门口500米的商业都是有需求的,不会消失,但是价格不能过高。

  你如果衡量每年有5%的回报率,甚至更高的话,那我认为基本上就是安全的,但是得判定这个社区会不会有更多新的商铺出现,那就会对你有冲击。第二,你的社区商铺辐射的范围会不会越来越大。如果说周边的小区人口越来越多,那你的商铺就会越来越好。

  银杏汇这个楼盘,我认为还是不错的,景观非常好,明信片的景观。但是它的起点非常高,300平方米起,小户型都没有了。300方1200万,400平方米1600方,不是一般人能够承受得起。如果有那个能力的话,我认为还是不错的。无论是它的景观还是精装,都是不错的。

  提问:我是第一套,也是想用来自住的。我工作是在滨江,我也在滨江那边找房子。最近看了白马湖一号,觉得还行,90方的,在140万左右。

  丁建刚:还可以,在滨江没有特别好的选择了。区政府的地价2.15万了,不可能等金茂府。我认为要么二手房,要么就是白马湖,我觉得还可以。二手房的事,你咨询胡博士,他非常熟悉滨江。

  丁建刚:不合适,其实小孩子教育,特别小学阶段的教育,学校的教育没有大家想象的那么重要。我自己的孩子成长过程很重要,你摊到一个好的学校,差的老师,一样让你心塞。所以我觉得更重要的是基本上合格,或者良好的学校,然后如果能摊到一个好的老师,你可能更幸运。当然更重要还是你自己对小孩子教育的关心,去花那么大代价是不值得的。

  提问:从市场角度来讲,任何商业行为都会有一个波段性的走势。但是近几年来,中国的房地产圈一直没有走出这个波段,一直是缓慢上行,或者前期是非常大幅度上行的阶段。从社会规律发展来讲,它都是阴阳的,涨久必跌。未来中国的楼市走向会不会走出这样一个波浪型的走势。如果有的话,大概发生的时间段会是多长?比方说十年之内,或者20年,或者30年,会不会走出一个下行的低点,然后再往上走,走出这个低点,这个波段性的走势。

  第二,政府已经公开承认了房地产确实有泡沫的存在。这两年我身边听到一种说法,就是说政府通过手段在调控,他们有这样一种手段,可能压住房地产价格不上涨,然后印发货币。当把货币分发到老百姓手中,老百姓手中的钱增值到一定程度时,房地产危机就化解了,有没有这样的可能性存在?

  丁建刚:这样的判断我不太同意,因为也有过大起大浮。比如说1997年亚洲危机时,那时候中国房地产市场还没有正式开始。杭州最早的商品房,就是现在的中山花园,当时按照美金来卖的,700美金,实际上都大跌过,上海那些外销房都大跌过。第二次,08年的那次大跌,我现在和大家回顾一下,当时保利东湾在09年初5800块钱的价格。西边的文鼎苑在2009年的现在搞“欢乐购”,12500块钱,半年之后就是1倍,2.5万。曾经大跌过,只不过是比较快速的修复,这是第一点。

  第二,刚才你说的这个波浪,我相信它出现的概率是比较大的,因为我们的走势不是那么稳健。当然也没有出现过大的波动,比如说德国,德国就没有出现过大的波动。我指债后,当然主要指西德,没有出现过大的波动。但中国出现波动的可能性比较大的,主要危险来自于金融。其实美国也是一样,美国08年危机不是房地产,是次贷危机,大家知道是次贷的衍生品危机。

  日本,90年的危机也不是房地产的危机,而是“广场协议”之后的本币升值,最后再掉下来,最后都是金融危机。如果说危机的话,我认为是金融危机会导致这样大的波动。至于什么时候出现,我不是算命先生。社科院前几天算了一命,说是今年没有问题,明年下半年可能重回低迷趋势,这是中国社科院算的。

  提问:我是户口在大连,到上海创业,做贸易公司。但是因为户口的问题解决不了,小孩也比较大。社保不够,因为时间比较短,交了两年。然后我就在想,在上海蛮累的,考虑一下在杭州置业。面临两个问题,第一,杭州的学区房,西湖区的,周边环境比较差,不是特别喜欢。但是区域,也感觉因为整个城市人口量比较小,拓展又比较大。考虑到孩子学习,500万左右的置业,你有什么建议,在哪个区域?

  丁建刚:如果确定,我认为你可以到杭州来买。如果不确定,还犹豫之中,我劝你不要来买,因为你可能还面临着多重选择。你如果现在在上海工作很好,甚至还不舍得离开上海,有种种牵挂的话,那还是不要。因为你买的是自己住的房子,而不是投资的房子。请注意,刚才我已经谈过这个原则了。

  丁建刚:那你就衡量杭州的商业环境,你的生意,这是你自己来确定,我就是告诉你这样一个答案,确定了就可以来买。

  第二,买学区房也好,新房也好,一定是买新房,这个原因刚才已经说过了。至于你选择哪里,由你自己选择。从上海过来一定会感觉杭州就是乡下,没有办法。杭州这个城市正如你所说,人口没有上海那么密集,但是城市又摊的比较大,所以上海一直把杭州叫乡下,这是没有办法。但是毕竟价格只是上海同样地段、类似地段的1/3到1/2,1/3吧。

  丁建刚:你可以暂时不落户,按揭,当你想落户时全款付掉。如果本科自己有公司,或者应聘一个公司,只要有单位要你就可以落户了。

  这几个板块如果一定要选的话,我还是倾向于城东新城,城东新城的优质楼盘,比如最近在卖的德信和滨江的星宸,万科中央公园,类似于这样的楼盘都可以选择。

  丁建刚:这个就是由你自己决定了,投资本钱低一点,卖的价格也低一点。我只是给你选择的区域和趋势,至于具体哪套房子,你自己选择。

  丁建刚:差就差在这一点,它有地铁了。但是那个离地铁比我们这边远多了,万科中央公园离地铁比较近。

  提问:我在城北有两套房子,都是比较早的,水印康庭,106方。还有一套经济适用房,这两套房子是不是适合更换。

  第二,我女儿即将结婚选房,她在上城工作,那边最好上下班交通便捷的地方,买什么样的新房比较好。

  丁建刚:经济适用房用着,如果你住的比较合适,那你就住,因为经济适用房卖是不划算的。04年以前还是04年以后的?

  丁建刚:那就没有问题,卖不太划算,如果住得舒服的话就住。水印康庭理论上不是很旧,但如果卖出一个好价格,如果为女儿置业的话,那就把它卖掉。

  现在我们想搬到小和山这里的白马山庄,700方的房子,只要卖1200万。我想置换一下,市区这个要不要卖;富阳的上林湖要不要换到教育资源,或者将来3号线有可能通到的小和山。

  丁建刚:最好卖给熟人的亲戚,因为价格卖不高,但是非常可惜,因为地段非常好,这是第一点,但确实市场价格卖不高。

  刚才你说的上林湖换成小和山,我不是特别建议。说实在的,小和山的生活环境和上林湖,我还略倾向于上林湖。

  提问:我在小和山留下办公,我如果过山洞到上林湖,开车比较方便,走路走不了。换成白马的线分钟时间。

  丁建刚:这是你自己的趋向,从市场盘的话,我认为银湖,特别是上林湖的环境价值,那要远高于小和山。

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